Freiheit und Ordnung im Praxistest — Teil 2
220.000 Wohnungen wechseln den Eigentümer — aber entsteht dadurch nur eine einzige neue?
Warum Vergesellschaftung Berlins Wohnungsnot nicht löst — und weshalb die Knappheit der eigentliche Ausgangspunkt bleiben muss
Wenn Verzweiflung auf Politik trifft, haben einfache Parolen Hochkonjunktur- von rechts und von links. Auf dem Berliner Wohnungsmarkt zum Beispiel heißt diese Parole seit Jahren: „Enteignen!" Das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co. enteignen" verspricht eine radikale Lösung für einen Mietmarkt, der für Hunderttausende Haushalte längst zur Zerreißprobe geworden ist. Ich nehme dieses Problem sehr ernst. Die Zahlen sprechen für sich. Aber ich bin trotzdem überzeugt: So verständlich die Wut der Wohnungssuchenden ist, so gefährlich ist die verordnete Therapie.
Meine Freunde in Berlin sagen mir, wer derzeit in Berlin eine Wohnung sucht, brauche vor allem eines: Geduld. Die Angebotsmieten sind hoch, günstige Bestandswohnungen werden selten frei, und der Neubau kommt mit dem Bedarf nicht hinterher. Wer dagegen seit Jahren in einem preiswerten Vertrag lebt, überlegt sich einen Umzug zweimal — ein größerer Wohnraum für die Familie oder eine kleinere Wohnung im Alter kann am Ende erheblich teurer sein als die bisherige Wohnung. So entsteht ein eigentümlich blockierter Markt: Wer eine günstige Wohnung hat, bleibt. Wer eine sucht, konkurriert um ein sehr knappes Angebot.
Eine einzige Frage
In Teil 1 dieser Serie habe ich die Begriffe sortiert, die in dieser Debatte ständig durcheinandergeraten: Enteignung, Verstaatlichung, Vergesellschaftung. Mit dieser Unterscheidung im Rücken wende ich mich jetzt der eigentlichen Praxis als mein Fallbeispiel zu: dem Berliner Wohnungsmarkt und der Frage, ob Vergesellschaftung dort tatsächlich das leistet, was ihre Befürworter versprechen.
Aus meiner ordnungspolitischen Sicht beginnt man diese Debatte jedoch am besten nicht mit einem Werturteil, sondern einfach nur mit einer nüchternen Frage: Löst die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände genau jenes Problem, das den Berliner Wohnungsmarkt im Kern prägt — die Knappheit? Ich halte die Antwort für ziemlich eindeutig: nein. Im Folgenden will ich dies ausführlich begründen.
Wenn ich auf die Wucht blicke, mit der diese Debatte gerade wieder geführt wird, verstehe ich den Impuls dahinter sehr gut. Wut sucht sich das greifbarste Ziel, und ein großer, „reicher“ Immobilienkonzern mit Sitz in einer anderen Stadt eignet sich dafür besser als ein abstraktes Baugenehmigungsverfahren vor Ort. Trotzdem bin ich überzeugt, dass gerade diese Debatte Präzision haben muss — weil hier über sehr viel Geld, sehr viele Existenzen und zugleich eine Grundfrage unserer Wirtschaftsordnung entschieden wird.
Die Diagnose stimmt, die Therapie nicht: Die reale Lage am Berliner Wohnungsmarkt
Blicke ich neutral einfach nur auf die Fakten, ist der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in Berlin real, akut und unbestreitbar:
Dramatischer Mietanstieg bei Neuvermietungen: Wer heute eine neue Wohnung sucht, sieht sich mit Angebotsmieten von rund 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter konfrontiert — deutlich mehr, als der amtliche Mietspiegel mit seinem Median von 7,71 Euro vermuten lässt. Der Unterschied ist kein Widerspruch: Der Mietspiegel bildet den gesamten Bestand ab, auch ältere Verträge. Wer neu sucht, trifft auf einen Markt, der längst aus dem Gleichgewicht geraten ist.
Ein deshalb tief gespaltener Markt: Wer einen alten Vertrag besitzt, zahlt teils unter 9 Euro pro Quadratmeter. Die Folge ist eine Marktblockade — die Mobilität ist gelähmt, und es entsteht sogar ein ungesunder Schattenmarkt/Schwarzmarkt mit überteuerten möblierten Wohnungen.
Ein massiver Fehlbedarf: Bundesweit fehlen je nach Berechnungsmethode zwischen 780.000 Wohnungen (Prognose des ZIA für 2026) und 1,4 Millionen (Pestel-Institut, „Sozialer Wohn-Monitor"). Wie hoch die Zahl am Ende ausfällt, ändert an der Richtung nichts.
Baukrise statt Bauboom: Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und bürokratische Hürden bremsen den Neubau aus. Die Fertigstellungszahlen, die das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und andere Institute erheben, sinken auf ein Mehrjahrestief.
Die Diagnose steht damit auch für mich fest: Wir haben eine eklatante, reale Mengenkrise. Es gibt schlicht zu wenig Wohnraum für zu viele Menschen. Und genau hier beginnt für mich die verhängnisvolle Fehlentscheidung der Vergesellschaftungsbefürworter: Sie behandeln eine physische Mengenkrise mit einem juristischen Eigentumswechsel.
Die mathematische Illusion: Warum aus 220.000 vergesellschafteten Wohnungen nicht 220.001 werden
Das Konzept des Volksbegehrens zielt auf Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen im Bestand — im Fokus stehen also vor allem Konzerne wie Vonovia oder Deutsche Wohnen. In den derzeit diskutierten Größenordnungen geht es damit um ungefähr 220.000 bis 240.000 Wohnungen, die per Gesetz in eine „Anstalt öffentlichen Rechts“ überführt werden sollen, inklusive Reprivatisierungsverbot und einer Entschädigung, die nach den meisten Modellen unter dem Verkehrswert liegen würde- als Umverteilungsaspekt, der verfassungsrechtlich zumindest bedenklich ist.
Ich nehme der Einfachheit halber 220.000 Wohnungen und rechnen als Ökonom die Gleichung einmal nüchtern durch:
Wohnungen vor der Vergesellschaftung: 220.000
Wohnungen nach der Vergesellschaftung: 220.000
Δ neu gebaute Wohnungen: 0
Aus 220.000 vergesellschafteten Wohnungen werden über Nacht punktgenau 220.000 vergesellschaftete Wohnungen. Kein zusätzliches Grundstück ist erschlossen. Kein Fundament gegossen. Kein Dach gedeckt. Keine einzige Familie, die sonntags in der Schlange für eine Besichtigung steht, hat dadurch eine neue Chance erhalten. Der Bestand wird zunächst lediglich umverteilt, administrative Grenzen und Zuständigkeiten werden neu gezogen.
Das bedeutet allerdings nicht, dass sich gar nichts verändert — und genau an dieser Stelle will ich fair zu den Befürwortern sein. Ihr wichtigstes Argument lautet nicht, durch Vergesellschaftung entstünden plötzlich neue Wohnungen. Sie versprechen vielmehr niedrigere oder stabilere Mieten in den betroffenen Beständen, weniger Renditedruck und eine stärkere demokratische Kontrolle über Wohnraum. Das kann für Menschen, die bereits in diesen Wohnungen leben, durchaus relevant sein. Man nennt das "die Politik ist ergebnisorientiert". Die Gefahr: Wenn es heißt, die Politik handele „ergebnisorientiert“ und ignoriere dabei vorerst Folgen, Kosten sowie rechtliche Bedenken, beschreibt dies einen rein ziel- oder auch machtfixierten Regierungsstil. Der Fokus liegt radikal auf der schnellen Verkündung oder Erreichung eines sichtbaren Erfolgs, während die nachhaltige Vernunft, die Finanzierbarkeit und der Rechtsstaat hintanstehen.
Nur das finale Signal oder das scheinbare Lösen eines akuten Problems zählt. Evidenzbasierte Politik (das Prüfen von Daten und Studien) wird übersprungen.
Gesetze, Verfassungsmäßigkeit oder Bedenken von Fachleuten gelten als lästige Bremse.
Aber mit der Vergesellschaftung wird nur eine andere Frage beantwortet, als die, um die es eigentlich geht: Wer verfügt über die vorhandenen Wohnungen und zu welchen Bedingungen?
Die Wohnungsnot stellt jedoch eine zweite, davon unabhängige Frage: Warum gibt es zu wenige Wohnungen? Diese beiden Probleme sollte man, wie ich finde, nicht miteinander verwechseln.
Die eigentliche Krankheit heißt Knappheit
Der Berliner Wohnungsmarkt ist auch deshalb so angespannt, weil Angebot und Nachfrage über Jahre auseinanderlaufen. Neubau wird durch hohe Bau- und Finanzierungskosten, knappe Grundstücke, langwierige Planung und vielfältige regulatorische Anforderungen erschwert. Und - in dicht besiedelten Bezirken wie Prenzlauer Berg mit sehr hoher Nachfrage gibt es beim besten Willen kaum noch freie Baugrundstückke- man will ja nicht Parks und Grünflächen dafür opfern. Gleichzeitig treffen Wohnungssuchende auf einen Markt, in dem günstige Bestandsverträge erheblich unter den Preisen neuer Verträge liegen.
Das hat Folgen. Wer eine günstige Bestandswohnung besitzt, gibt sie ungern auf — ökonomisch ist das vollkommen rational, gesellschaftlich führt es aber zu einer Immobilitätsfalle. Die ältere Einzelperson bleibt möglicherweise in der großen Wohnung, weil eine kleinere neue kaum billiger wäre. Die junge Familie sucht weiter. Der Berufspendler zieht nicht näher an seinen Arbeitsplatz. Der frei werdende Wohnraum wird schlechter verteilt.
Wir Ökonomen wissen: Knappheit zeigt sich nicht zwingend nur im Preis. Wird der Preis begrenzt, kann sie sich auch an anderer Stelle bemerkbar machen: durch Warteschlangen, lange Suchzeiten, geringe Mobilität oder Auswahlentscheidungen des Vermieters. Deshalb halte ich einen ordnungspolitischen Grundsatz für Wohnungspolitik besonders wichtig:
Man kann Knappheit regulieren: Man kann sie umverteilen oder ihre sozialen Folgen abfedern. Aber beseitigen kann man sie dauerhaft nur, indem das Angebot steigt oder die Nachfrage sinkt.
Für eine wachsende Hauptstadt wie Berlin ist Letzteres kaum die politische Wunschlösung. Also müssen mehr Wohnungen entstehen — und genau daran gemessen, wird die Vergesellschaftung zu einem sehr teuren Umweg.
Das Milliarden-Loch: Was kostet der Eigentumswechsel eigentlich?
Das Preisschild
Vergesellschaftung ist nicht kostenlos. Das Grundgesetz verlangt eine Entschädigungsregelung, und wie hoch diese ausfallen müsste, gehört zu den umstrittensten Punkten der gesamten Debatte. Ich nenne hier bewusst keine scheinpräzise Einzelzahl: Je nach Bewertungsmethode, Rechtsauffassung und angenommenem Abschlag gegenüber dem Verkehrswert reichen die kursierenden Modellrechnungen von niedrigen zweistelligen Milliardenbeträgen — manche Modelle nennen 8 bis 13 Milliarden Euro — bis zu deutlich höheren Summen von 29 bis über 40 Milliarden Euro in anderen Berechnungen. Niemand kann heute seriös behaupten, die endgültige Rechnung exakt zu kennen. Genau vor dieser Unsicherheit hat der Berliner Rechnungshof wiederholt gewarnt, ebenso vor dem Risiko, das solche Summen für den Haushaltsspielraum des Landes über Jahrzehnte bedeuten würden. Berlin ist hochverschuldet - Platz im Ranking der 16 Bundesländer bei einem Schuldenstand aktuell von ca. 67,7 Milliarden Euro absolut.
Zahlt sich das nicht von selbst ab?
Die Verfechter des Volksentscheids argumentieren oft, die Entschädigung würde sich langfristig aus den laufenden Mieteinnahmen der übernommenen Wohnungen finanzieren. O.k., das ist nicht von vornherein unsinnig — eine Wohnung ist schließlich ein Vermögenswert, der laufende Einnahmen erzeugt. Aber daraus folgt für mich noch lange nicht, dass sich jede denkbare Entschädigungshöhe problemlos selbst trägt.
Eine seriöse Rechnung müsste mindestens vier Größen gleichzeitig berücksichtigen: die Entschädigungssumme, die Finanzierungskosten, die laufende Bewirtschaftung sowie die nötigen Investitionen wie z.B. Instandhaltung oder auch energetische Sanierung. Und dann kommt ein politischer Zielkonflikt hinzu: Je stärker die Mieten gegenüber einem marktwirtschaftlichen Szenario abgesenkt werden sollen, was ja auch der Wunsch bzw. das Ziel der Befürworter ist, desto geringer fallen die Einnahmen aus, aus denen Finanzierung, Instandhaltung und Modernisierung bestritten werden müssen. Wer die Mieteinnahmen künstlich deckelt, zieht dem System also genau das Geld ab, das für die Tilgung der Kredite und die Sanierung der Gebäude erforderlich wäre.
Für mich lautet die entscheidende Frage deshalb nicht: „Gibt es Mieteinnahmen?" — natürlich wird es sie geben. Sondern: Reichen diese Einnahmen unter realistischen Annahmen für Finanzierung, Verwaltung, Instandhaltung und die gewünschten Mietsenkungen gleichzeitig aus?
Das lässt sich leider nicht durch politische Parolen beantworten, sondern nur durch eine dröge belastbare Rechnung — wobei jeder Euro, der stattdessen für Entschädigungszahlungen an die bisherigen Eigentümer abfließt, an anderer Stelle fehlt: beim echten sozialen Wohnungsbau, bei der Erschließung von Bauland, beim Abbau von Investitionsstaus.
Und was passiert mit den Investitionsanreizen?
Hier wird der Fall aus meiner ordoliberalen Perspektive besonders interessant. Jeder Wohnungsbau braucht Kapital — sei es privates, genossenschaftliches oder öffentliches. Dieses Kapital ist immer langfristig gebunden: Wer heute ein Mehrfamilienhaus errichtet, kalkuliert über Jahrzehnte. Deshalb spielen stabile Eigentumsrechte und verlässliche Rahmenbedingungen eine erhebliche Rolle.
Eine Vergesellschaftung ab einer bestimmten Unternehmensgröße kann diese Kalkulation jedoch massiv verändern. Nun, das bedeutet nicht zwangsläufig, dass Investoren Berlin fluchtartig verlassen — eine solche Prognose wäre mir etwas zu unsicher. Aber die Richtung des Anreizes sollte man ernst nehmen. Wenn ein Investor damit rechnen muss, dass erfolgreicher Bestandsaufbau später die Wahrscheinlichkeit eines politischen Eigentumszugriffs erhöht, noch dazu bei geringer Entschädigungszahlungen, verändert sich seine Risikobewertung. Genau darauf zielt das ordoliberale Argument: Privateigentum verbindet Investitionsentscheidung, Chance und Risiko; politische Unsicherheit über die Verfügungsmacht kann deshalb Investitionsentscheidungen beeinflussen.
Institute wie das ifo-Institut oder das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) weisen seit Langem auf genau diesen Mechanismus hin: Wird das Investitionsklima auch nur von Vergesellschaftungsdrohungen belastet, werden Kapitalgeber vorsichtiger, und Banken können bei einem instabileren Rechtsrahmen höhere Eigenkapitalquoten und Risikoaufschläge für Kredite verlangen. Ausgerechnet in einer Situation, in der mehr gebaut werden muss, wäre aber zusätzliche Zurückhaltung beim Kapital das Gegenteil dessen, was der Markt braucht. Auch die Erfahrung mit rein öffentlich verwalteten Beständen stimmt mich vorsichtig: Wo Einnahmen gedeckelt sind und gleichzeitig hoher Sanierungsbedarf besteht, gerät Instandhaltung erfahrungsgemäß leicht unter Druck, wird eher verschoben als getätigt — unabhängig davon, wer Eigentümer ist. Der staatliche Infrastrukturstau in Deutschland ist ein aktuelles Thema.
Das ist im Kern derselbe Gedanke, den ich in Teil 1 am Beispiel des Haftungsprinzips entwickelt habe: Wirtschaftliche Freiheit ohne Verantwortung ist ordnungspolitisch unvollständig. Wer investiert, sollte auch die Folgen seiner Entscheidung tragen — im Guten wie im Schlechten. Genau dieser Zusammenhang zwischen Entscheidung und Haftung droht bei einer Vergesellschaftung zu verschwimmen, weil die politische Verantwortung für Instandhaltung und Sanierung an eine öffentliche Anstalt wandert, deren finanzieller Spielraum von vornherein eng bemessen ist.
Aber hat der Markt nicht gerade versagt?
Ich weiß, das Gegenargument liegt auf der Hand: Wenn der Markt so gut funktioniert — warum fehlen dann Wohnungen? Meine Antwort lautet:
1. Weil der Ordoliberalismus niemals behauptet hat, Märkte funktionierten automatisch.
2. Weil der Wohnungsmarkt heutzutage schon dermaßen staatlich gesteuert wird, dass die Marktwirtschaft in diesem Bereich durchaus schon stark beeinträchtigt ist. Wer einmal gebaut hat wie ich vor 20 Jahren, weiß dies aus eigenem Erleben - Gemeinde, Kreis, Land, Bund: Alle tragen mit ihren Vorschriften ihr Scherflein dazu bei.
Auch Berlin hat schon lange keinen idealtypischen freien Wohnungsmarkt. Baurecht, Flächenausweisung, Umweltvorschriften, Mietrecht, kommunale Planung, Steuern, Finanzierungskosten und politische Entscheidungen wirken gleichzeitig auf Angebot und Nachfrage. Hinzu können Marktmacht und Bodenspekulation kommen. Deshalb reicht der Satz „Der Markt wird es schon richten" nicht. Aber ebenso wenig folgt aus einem schlecht funktionierenden Markt automatisch, dass die richtige Lösung darin besteht, Eigentum zu vergesellschaften.
Meine ordoliberale Frage lautet vielmehr: Welche Regeln verhindern derzeit, dass mehr Wohnraum entsteht — und wie müssen wir diese Regeln verändern? Das ist etwas ganz anderes.
Mein Zwischenfazit: Das Eigentum wechselt — die Knappheit bleibt
Ich bestreite nicht, dass Vergesellschaftung für bestehende Mieter Vorteile haben kann. Sie kann Eigentumsverhältnisse verändern, Renditeziele zurückdrängen und politische Kontrolle über einen erheblichen Teil des Wohnungsbestandes ermöglichen. Aber gerade deshalb sollte man präzise sagen, was dieses Instrument kann — und was nicht.
Vergesellschaftung ist in erster Linie Eigentums- und Verteilungspolitik. Sie ist keine Neubaupolitik
Wenn das zentrale Berliner Problem darin besteht, dass zu viele Menschen zu wenige Wohnungen suchen, muss eine nachhaltige Wohnungspolitik vor allem die Bedingungen verändern, unter denen neue Wohnungen entstehen. Nicht der Eigentümerwechsel sollte im Zentrum stehen, sondern die Angebotsausweitung. Ich bin mir bewusst: Das klingt für viele leider weniger spektakulär als „enteignen" — politisch ist es vermutlich sogar schwieriger, denn dafür muss man sich mit Baurecht, Genehmigungszeiten, Grundstücken, Normen, kommunalen Anreizen, Baukosten und sozialer Absicherung beschäftigen.
Für mich ist aber genau das der rote Faden dieser Serie: In Teil 1 ging es um die Systemfrage, in Teil 2 um die Zahlen dahinter — und beides führte für mich zum selben Schluss. Ein Staat, der Spielregeln setzt statt Ergebnisse zu diktieren, ist kein bequemer Kompromiss zwischen Markt und Sozialismus. Er ist vielmehr die konsequentere Antwort auf ein reales Problem, weil er dort ansetzt, wo die Knappheit tatsächlich entsteht.
Eine Eigentumsübertragung beseitigt weder den Bauland- noch den Wohnungsmangel. Sie erzeugt gigantische finanzielle Risiken für die Steuerzahler und vertreibt ausgerechnet das Kapital, das für den Neubau dringend gebraucht wird.
Genau das werde ich im nächsten Teil dieser Serie tun: die Kritik verlassen und mich den konkreten Lösungen widmen. Denn ein konsequent ordoliberales Programm für den Wohnungsmarkt wäre keineswegs zaghaft (wenn die Politik es konsequent anwenden würde).Im Gegenteil. Es würde an vielen Stellen radikaler eingreifen als die heutige Politik, nur nicht in das Eigentum, sondern in die Regeln, die Knappheit erzeugen und Neubau verhindern.
Im dritten Teil meiner Serie „Freiheit und Ordnung im Praxistest" geht es deshalb um die Frage: Wie sähe meine radikale ordoliberale Reformagenda aus? Ich analysiere dann z.B. den „Bau-Turbo" (§ 246e BauGB), die Reform der Grundsteuer C oder auch die Entfesselung des Marktes zur wirksamen Bekämpfung der Wohnungskrise.
