Freiheit und Ordnung im Praxistest – Teil 3
Mein radikales ordoliberales Wohnungsprogramm
Wie ich Wohnungsnot, Bodenspekulation und hohe Mieten marktwirtschaftlich und sozial bekämpfen würde
Was wäre eigentlich radikaler: 220.000 Wohnungen zu vergesellschaften – oder das deutsche Baurecht auf den Kopf zu stellen?
Nach den ersten beiden Beiträgen dieser Serie möchte ich die Perspektive wechseln. Ich habe erklärt, warum Vergesellschaftung ordnungspolitisch etwas anderes ist als gewöhnliche Regulierung und weshalb ein Eigentümerwechsel vorhandener Wohnungen das eigentliche Knappheitsproblem nicht löst. Kritisieren ist natürlich einfach. Interessanter ist die Frage: Was würde ich stattdessen tun?
Meine Antwort dürfte manchen überraschen. Meine konsequent ordoliberale Wohnungspolitik wäre keineswegs zaghaft. Sie würde massiv eingreifen – nur an anderen Stellen. Sie würde Baurecht entrümpeln, Bodenspekulation verteuern, kommunale Fehlanreize beseitigen, Marktmacht bekämpfen und sozial schwache Menschen mit kleinen Einkommen deutlich stärker unterstützen.
Mein Staat wäre stark. Aber er wäre vor allem Regelsetzer, Wettbewerbshüter und sozialer Garant, nicht der zentrale Verwalter des Wohnungsbestandes.
Das entspricht meinem Verständnis Sozialer Marktwirtschaft: Freiheit auf dem Markt, verbunden mit einem sozialen Ausgleich, der diesen Namen auch wirklich verdient. Genau diese Verbindung von marktwirtschaftlicher Ordnung und sozialem Schutz würde den Kern meines Programms bilden. Legen wir los:
1. Meine erste Maxime: Die Knappheit muss weg
Ich beginne mit einer unbequemen Feststellung: Hohe Mieten sind zunächst ein Signal. Das grundlegende Problem ist die Knappheit dahinter. Wenn 100.000 Haushalte eine Wohnung suchen und nur 50.000 geeignete Wohnungen zur Verfügung stehen, kann der Staat zwar den Preis begrenzen. Er kann aber nicht wegregulieren, dass 50.000 Wohnungen fehlen.
Knappheit verschwindet nicht. Sie verändert nur ihre Erscheinungsform. Aus hohen Preisen werden Warteschlangen. Aus Warteschlangen werden lange Suchzeiten. Beziehungen gewinnen an Bedeutung, Vermieter können stärker auswählen und Menschen bleiben in Wohnungen, die eigentlich gar nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen.
Deshalb lautet mein wichtigster Satz: Die erste Sozialpolitik des Wohnungsmarktes besteht darin, genügend Wohnungen zu ermöglichen.
Das klingt zunächst marktwirtschaftlich und banal. Tatsächlich verlangt es einen ausgesprochen handlungsfähigen Staat.
2. Ich würde einen echten Bau-Befreiungsschlag wagen
Der sogenannte Bau-Turbo nach § 246e BauGB weist bereits in die Richtung, die ich für richtig halte. Nach meinen Unterlagen ist das Instrument seit Ende Oktober 2025 in Kraft und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen vom bisherigen Planungsrecht. Mir geht das aber nicht weit genug.
In angespannten Wohnungsmärkten würde ich die Logik des Baurechts teilweise umkehren: Grundsätzlich darf gebaut werden – die Behörde muss begründen, warum nicht.
Daraus würde ich ein konkretes Reformpaket machen: verbindliche kurze Genehmigungsfristen, Genehmigungsfiktionen bei regelkonformen Standardvorhaben, erleichterte Aufstockungen und Dachausbauten, schnellere Umwandlung leer stehender Büroflächen, großzügigere Nachverdichtung und höhere Bebauung entlang leistungsfähiger ÖPNV-Achsen.
Dazu käme etwas, worüber erstaunlich selten gesprochen wird: Deutschland braucht weniger baurechtlichen Föderalismus im Detail. Warum muss ein standardisiertes Gebäude, das in einem Bundesland geprüft wurde, andernorts nahezu von vorn beginnen? Serielles und modulares Bauen könnte erheblich billiger werden, wenn einmal genehmigte Typen vielfach verwendet werden dürften.
Ich denke, das ist klassische Ordnungspolitik: Der Staat baut nicht jede Wohnung selbst. Er schafft Regeln, unter denen private Unternehmen, Genossenschaften, Baugruppen, Kommunen und einzelne Bürger leichter und mehr bauen können.
3. Ich würde eine Normenbremse einführen
Über Jahrzehnte haben wir Gebäude sicherer, energieeffizienter und komfortabler gemacht. Vieles davon war sinnvoll. Aber auch sinnvolle Einzelregelungen können sich zu einem unbezahlbaren Gesamtpaket addieren.
Deshalb würde ich für neue Anforderungen im Wohnungsbau eine einfache Frage verbindlich machen: Was bringt diese Regel – und wie viel verteuert sie eine Wohnung?
Nicht jede Verbesserung rechtfertigt jeden Preis. Sicherheit und grundlegende Qualitätsstandards stehen für mich nicht zur Disposition. Aber zwischen Mindestqualität und Perfektion liegt ein großer Bereich, in dem Politik Kosten erzeugt, die später Mieter und Käufer tragen.
Meine Formel lautet daher: Sicherheit ja. Qualität ja. Perfektionismus auf Kosten der Bezahlbarkeit nein.
4. Bei Bodenspekulation wäre ich ausgesprochen hart
Ordoliberalismus bedeutet keineswegs, jede private Vermögensposition gegen jeden staatlichen Eingriff zu verteidigen.
Nehmen wir ein baureifes Grundstück in Berlin, München oder Hamburg. Straßen, Schulen, öffentlicher Nahverkehr und Baurecht existieren längst. Der Eigentümer lässt das Grundstück trotzdem über Jahre unbebaut liegen und wartet auf steigende Preise.
Welche unternehmerische Leistung steckt darin? Oft nur sehr wenig. Eigentlich gar keine.
Genau hier würde ich die seit 2025 mögliche Grundsteuer C konsequent einsetzen. Baureife, aber unbebaute Grundstücke dürfen höher belastet werden; das Instrument soll gerade das Horten von Bauland unattraktiver machen.
Meine Botschaft wäre ziemlich einfach: Entweder Bauen oder verkaufen. Nicht durch Enteignung. Sondern dadurch, dass künstliches Knapphalten teuer wird.
Das halte ich für ausgesprochen ordoliberal. Eigentum bleibt privat, aber die Ordnung verhindert, dass Eigentümer dauerhaft von einer Knappheit profitieren, deren wirtschaftlichen Wert zum Teil die Allgemeinheit geschaffen hat.
5. Planungsgewinne würde ich teilweise abschöpfen
Noch deutlicher wird dieser Gedanke beim Bauland. Ein landwirtschaftliches Grundstück kann relativ wenig wert sein. Ändert die Kommune das Baurecht, vervielfacht sich sein Wert möglicherweise über Nacht.
Der Eigentümer hat diese Wertsteigerung nicht durch eine neue Maschine, eine Innovation oder zusätzliche Arbeit geschaffen. Der Staat hat sie durch eine Planungsentscheidung ermöglicht. Deshalb halte ich es für legitim, einen Teil solcher Planungsgewinne abzuschöpfen und damit Straßen, Schulen, Kitas oder den Nahverkehr des neuen Quartiers zu finanzieren.
Das wäre Umverteilung – aber eine ganz andere als Vergesellschaftung. Ich würde nicht Eigentum entziehen. Ich würde einen Teil jener ökonomischen Rendite abschöpfen, die durch öffentliche Entscheidungen entstanden ist.
6. Gemeinden müssen vom Neubau profitieren
Auch Kommunen reagieren auf Anreize. Genehmigt eine Gemeinde 2.000 neue Wohnungen, entstehen nicht nur neue Steuerzahler. Zunächst entstehen Kosten: Schulen, Kitas, Straßen, Kanalisation, Verwaltung, Sportanlagen und öffentlicher Verkehr. Der Widerstand gegen Neubau ist deshalb nicht immer irrational.
Ich würde diesen Fehlanreiz verändern. Für jede tatsächlich fertiggestellte zusätzliche Wohnung sollte eine Kommune über mehrere Jahre einen festen Infrastrukturbeitrag erhalten.
Aus: „Neubau verursacht uns Kosten“ müsste werden: „Wohnungsbau lohnt sich für unsere Gemeinde.“
Ordnungspolitik heißt für mich eben nicht, ständig an Menschen und Kommunen zu appellieren, sie mögen sich doch bitte „richtig“ verhalten. Ich möchte die Regeln so gestalten, dass vernünftiges Verhalten sich lohnt und sich selbst verstärkt.
7. Und jetzt kommt das Soziale: Ich würde das Wohngeld massiv stärken
An diesem Punkt trenne ich mich von einem klassischen Wirtschaftsliberalismus. Wer wenig verdient, kann sich eine markträumende Miete in München, Berlin oder Hamburg möglicherweise schlicht nicht leisten. Diesem Menschen zu erklären, der Preis sei ökonomisch korrekt, löst sein Problem nicht.
Die Frage lautet also: Wer soll die soziale Last tragen? Ich bevorzuge eine transparente Antwort. Wenn ein Haushalt 1.100 Euro Miete zahlen müsste, aber dauerhaft nur 800 Euro tragen kann, sollte die Gesellschaft die Differenz gezielt ausgleichen.
Nicht jeder Bewohner einer günstigen Wohnung benötigt Unterstützung. Ein gut verdienender Akademiker kann seit zwanzig Jahren in einer sehr günstigen Altbauwohnung leben, während eine alleinerziehende Verkäuferin beim Neuzuzug die hohe Marktmiete bezahlen muss. Ich halte das sozialpolitisch für schwer zu rechtfertigen.
Deshalb würde ich das Wohngeld zu einer wirklichen sozialen Wohnkostenversicherung ausbauen: weitgehend automatisch, digital, regional differenziert, abhängig von Einkommen, Haushaltsgröße und tatsächlicher Belastung.
Hier sehe ich Müller-Armack in Reinform: Marktwirtschaftliche Preisbildung plus sozialer Ausgleich.
8. Sozialwohnungen? Selbstverständlich – aber mit Wettbewerb
Auch ich glaube nicht, dass der Wohnungsmarkt jeden Menschen ausreichend versorgt.
Wohnungslose, Menschen mit sehr niedrigen Einkommen, Menschen mit Behinderungen, Alleinerziehende oder Menschen in akuter sozialer Not benötigen besonderen Schutz. Hier darf der Staat selbst handeln. Er muss aber nicht zwangsläufig jede geförderte Wohnung selbst besitzen.
Eine Stadt könnte beispielsweise langfristige Belegungsrechte ausschreiben. Kommunale Gesellschaften, Genossenschaften, private Anbieter, kirchliche Träger und Stiftungen konkurrieren darum, wer die benötigten Wohnungen zu den besten Bedingungen bereitstellt. Der Staat definiert das soziale Ziel. Wettbewerb hilft bei seiner möglichst effizienten Erfüllung.
Kommunalen Wohnungsbau schließe ich ausdrücklich nicht aus. Aber ich würde öffentlichen Unternehmen keinen automatischen Vorrang allein aufgrund ihrer Eigentumsform geben.
9. Die Mietpreisbremse würde ich nicht morgen abschaffen
Auch hier unterscheide ich mich von einem dogmatischen Marktliberalismus.
Solange auf einem lokalen Wohnungsmarkt extreme Knappheit herrscht und Wohnungssuchende kaum ausweichen können, besteht ein erhebliches Machtungleichgewicht. Deshalb würde ich die Mietpreisbremse nicht über Nacht beseitigen.
Aber ich würde sie zu dem machen, was Preisregulierung eigentlich sein sollte: ein Übergangsinstrument. Zunächst bleibt sie bestehen. Gleichzeitig startet der massive Angebotsausbau. Sobald objektive Knappheitsindikatoren nachhaltig zurückgehen, lockert man die Regulierung schrittweise. Langfristig ersetzt gezielte Sozialpolitik allgemeine Preisbegrenzungen.
Ein Dauerzustand darf aus dem Provisorium nicht werden.
10. Gegen Mietwucher und Marktmacht würde ich härter vorgehen
Freier Wettbewerb heißt nicht: Der Vermieter darf alles.
Wucher, Kartelle, Absprachen, Täuschung, rechtswidrige Nebenkosten oder der Missbrauch marktbeherrschender Positionen müsste mein ordoliberaler Staat konsequent verfolgen. Mich interessiert dabei nicht zuerst die Größe eines Unternehmens.
Mich interessiert seine wirtschaftliche Macht. Besitzt ein Konzern 50.000 Wohnungen, ist das noch kein hinreichender Grund für Vergesellschaftung. Missbraucht er aber eine dominante Marktposition, behindert Wettbewerb oder nutzt seine Macht systematisch zulasten der Mieter, muss der Staat eingreifen. Notfalls würde ich sogar über Entflechtung reden.
Denn der Ordoliberalismus schützt nicht große Unternehmen vor dem Staat. Er schützt Wettbewerb vor wirtschaftlicher Macht.
11. Auch den vorhandenen Wohnraum würde ich besser nutzen
Wir haben nicht nur ein Mengenproblem. Wir haben auch ein Verteilungsproblem.
Eine ältere Witwe lebt vielleicht noch in der 130-Quadratmeter-Familienwohnung. Sie würde gern in eine kleinere Wohnung im selben Viertel ziehen. Die neue 65-Quadratmeter-Wohnung wäre aber womöglich teurer als ihr alter Mietvertrag. Also bleibt sie. Eine vierköpfige Familie sucht gleichzeitig verzweifelt eine größere Wohnung. Niemand handelt irrational. Das Ergebnis ist trotzdem irrational.
Ich würde deshalb eine große Wohnungstausch-Offensive starten: kommunale Tauschbörsen, Übernahme von Umzugskosten, Umzugsprämien, leichteres Teilen großer Wohnungen und bessere Möglichkeiten zur Untervermietung.
Niemand soll zum Umzug gezwungen werden. Aber Mobilität darf sich finanziell nicht bestrafen.
12. Genossenschaften gehören ausdrücklich in mein Modell
Zwischen Immobilienkonzern und Staatsunternehmen liegt eine ganze Welt.
Wohnungsgenossenschaften passen aus meiner Sicht hervorragend in eine freiheitliche Wirtschaftsordnung: freiwilliger Zusammenschluss, Selbstverwaltung, gemeinschaftliches Eigentum und langfristige Interessen. Kommunale Grundstücke könnte man deshalb verstärkt über Erbbaurechte an Genossenschaften, Baugruppen und langfristig orientierte Wohnungsunternehmen vergeben. Das senkt den anfänglichen Kapitalbedarf, ohne öffentliches Vermögen verschenken zu müssen.
13. Und bei Wohnungslosigkeit endet die Marktdebatte
An einer Stelle wäre meine Politik bewusst interventionistisch. Wer auf der Straße lebt oder unmittelbar seine Wohnung verliert, braucht keine Vorlesung über Angebotselastizitäten. Er braucht schlichtweg eine Wohnung.
Deshalb würde ich Housing-First-Ansätze und vergleichbare direkte Hilfen konsequent einsetzen. Soziale Marktwirtschaft bedeutet für mich gerade nicht, jeden Menschen dem Marktprozess zu überlassen. Sie verbindet Wettbewerb mit institutionell garantiertem sozialen Schutz.
Fazit: Mein Programm lässt sich auf einen Satz bringen
Die Linke und ich könnten mit derselben Diagnose beginnen: Wohnen ist zu teuer und für viele Menschen zu einem ernsten sozialen Problem geworden.
Danach trennen sich unsere Wege jedoch.
Der Vergesellschaftungsansatz lautet vereinfacht:
Knappheit → Preise begrenzen → Eigentum teilweise vergesellschaften → öffentlichen Sektor ausbauen.
Mein ordoliberaler Weg lautet:
Knappheit → Angebotsblockaden beseitigen → Wettbewerb ermöglichen → Bodenrenten und Marktmacht begrenzen → Bedürftige gezielt und großzügig unterstützen.
Gerade das letzte Glied ist entscheidend. Ohne sozialen Schutz wäre dieses Programm bloßer Wirtschaftsliberalismus. Mit ihm wird daraus Soziale Marktwirtschaft.
Ich würde also durchaus radikal vorgehen: liberal bei Eigentum und privater Initiative, hart gegenüber Monopolen und Bodenspekulation, kompromisslos bei unnötigen Bauhindernissen – und sozial und großzügig gegenüber Menschen, die sich angemessenes Wohnen aus eigener Kraft nicht leisten können.
Der Staat wäre stark. Nur an einer anderen Stelle. Er müsste nicht möglichst viele Wohnungen besitzen. Er müsste dafür sorgen, dass möglichst viele Wohnungen entstehen – und dass auch Menschen mit wenig Geld darin wohnen können.
Im nächsten Teil dieser Serie wechsle ich noch einmal die Perspektive. Manche Kritiker der Vergesellschaftung fordern nämlich nicht nur den Eigentumswechsel bei bestehenden Wohnungen, sondern gleich einen 200-Milliarden-Euro-Staatsfonds, mit dem der Staat selbst als Investor auftreten soll. Im vierten Teil, „Wenn der Staat Unternehmer spielt“, nehme ich mir genau dieses Modell vor: das Hayek’sche Wissensproblem, die Frage, ob ein solcher Fonds sich tatsächlich selbst finanziert, und die Mythen, die um seine Finanzierung kursieren.
